首都圏の中古マンション成約平方メートル 単価が1990年10月の水準を下回る。「ドクターアセット」が１.売り出し中２.販売終了３.値下げ物件を地図で可視化、価格の見極めをサポート

AIとビッグデータを活用した不動産データの提供を手がけるエステートテクノロジーズ株式会社（本社：東京都渋谷区、代表取締役CEO：澤 博史）は、2026年10月、一般向け不動産情報サイト「ドクターアセット」の物件検索を刷新しました。検討している物件の周辺について、現在売り出されている物件に加えて、販売が終了した物件まで地図と一覧で確認できます。一般的な不動産情報サイトでは掲載が売り出し中の物件に限られるため、比較できるのは「いま出ているもの」同士でした。首都圏の中古マンション市場では、成約㎡単価が5か月連続で前年同月を下回り、2026年9月も1990年10月の水準を下回りました。売り出し価格と成約価格の乖離が広がるなか、住まいを売買する方が価格の妥当性を自ら確認できる環境を整えます。

ドクターアセット「物件を探す」：https://www.dr-asset.jp/listings/

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表データによると、首都圏の中古マンション市場では、2026年に入り、成約価格や在庫件数に変化が見られています。

・成約㎡単価は、2020年5月から72か月にわたり前年同月比プラスを続けてきましたが、2026年5月に下落へ転じ、9月は前年同月比マイナス4.8％と5か月連続の下落

・2026年9月の成約㎡単価は81.07万円／㎡となり、1990年10月の83.50万円／㎡を引き続き下回る水準

・成約件数は前年同月比マイナス22.7％と6か月連続で減少し、減少率は拡大

・在庫件数は前年同月比プラス15.1％と7か月連続で増加し、増加率の拡大傾向が続く

一方、売り出し価格は上昇を続けています。同月の在庫㎡単価は119.97万円／㎡で26か月連続、新規登録㎡単価は118.01万円／㎡で29か月連続の上昇でした。売り出し側の水準は成約実勢を5割近く上回っており、現在売り出されている物件だけを見比べても、その価格が実際の成約水準に照らして妥当かどうかは判断しにくくなっています。

出典： 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年9月度

あわせて、借入の環境も変わっています。日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げました。1995年以来、31年ぶりの水準です。住宅ローン金利も上昇しており、「フラット35」の10月適用金利は年3.830％と3か月連続で上昇し、現行制度で過去最高となりました。成約価格が下落に転じたとはいえ、借入にかかる負担は重くなっています。価格の動きだけでは、判断しにくい状況です。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」（2026年10月適用金利、2026年10月1日公表）

当社が収集する不動産流通データでも、同じ変化が表れています。中古マンションが売り出されてから掲載が終了するまでの日数を、直近1年（2025年8月〜2026年7月）と前年同期で比較しました。

・東京都：77.5日 → 94.0日（約21％の長期化）

・神奈川県：98.0日 → 112.0日（約14％）

・千葉県：107.0日 → 117.0日（約9％）

・埼玉県：108.8日 → 113.8日（約5％）

最も長期化したのは東京都です。東日本レインズによると、本集計の基準時点の翌月にあたる2026年8月に、東京都区部の成約㎡単価が2020年4月以来76か月ぶりの下落へ転じ、9月も2か月連続で下落しました。販売期間の長期化が最も進んでいたエリアで、価格も転換した形です。

集計方法：エステートテクノロジーズの自社収集データによる集計。基準時点は2026年7月31日。母集団は築10〜30年・専有面積30〜150㎡・所有権の中古マンション。「掲載日数」は売り出しから掲載が消えるまでの日数であり、成約までの日数そのものではありません。「掲載終了」には、成約のほか掲載期限の終了や取り下げも含まれます。

中古マンションの価格は長く上がり続けてきました。多少高く買っても相場が追いついてくるため、過去の売り出し価格まで確認する必要は、必ずしもありませんでした。しかし前述のとおり、状況は変わりました。いま売りに出ている物件同士を見比べても、価格が妥当かどうかは判断できません。気になる物件が見つかったら、次の3つを確認してみてはいかがでしょうか。いずれも刷新した「ドクターアセット」で確認できます。

① 同じマンションで、過去にいくらで売り出されていたか｜同じ建物の売り出し履歴を、価格・㎡単価・所在階とあわせて確認できます。検討中の価格が、その延長線上にあるのかどうかが分かります。

② 周辺の似た条件の住戸と比べて、どの位置にあるか｜専有面積と㎡単価の分布図で、検討中の物件が周辺の平均に対してどこにあるかを確認できます。価格の総額だけでは見えない差が分かります。

③ 周辺で何が売れ残り、どこまで値下げされているか｜地図上で、周辺の販売中・販売終了・値下げ物件を確認できます。いまの価格帯がどの程度受け入れられているのかをつかめます。

この3つは、これまで不動産会社の担当者が経験として持っていた視点です。価格が動く局面では、住まいを買う方にも売る方にも、ご自身で確かめられることに意味があります。

この3つの確認を支えているのが、今回刷新した物件検索です。最も大きな変更点は、現在売り出されている物件に加えて、周辺で販売が終了した物件も地図と一覧に表示されるようになったことです。一般的な不動産情報サイトでは掲載が売り出し中の物件に限られるため、比較できるのは「いま出ているもの」同士に限られていました。なお、物件の探し方そのものは変わりません。

ドクターアセット 物件を探す：https://www.dr-asset.jp/listings/

・販売中の物件に加えて、販売が終了した物件も地図と一覧に表示

・販売終了物件の表示は切り替えられ、売り出し中の物件だけを見ることもできる

・地図上の各物件に専有面積と㎡単価を表示。販売中・販売終了・値下げを色で判別できる

・エリア・掲載時期・価格帯・専有面積・間取り・築年月・駅徒歩で絞り込める

・物件詳細ページでは、その物件を中心とした範囲の販売情報を地図に表示。類似物件も区別して示す

・よく使う条件の保存に対応。スマートフォンでも同じ内容を確認できる

1. エリアや価格帯などの条件で検索

2. 販売中・販売終了の物件が、地図と一覧に表示される

3. 気になる物件を開くと、同じマンションの売り出し履歴や周辺との比較を確認できる

当社は今後、今回「ドクターアセット」に搭載した周辺事例のマップ表示機能を、法人向け「AI価格査定」にも事業者向けに拡張したうえで搭載する予定です。法人向けサービスでは、一般向けサイトの機能をそのまま提供するのではなく、不動産事業者の業務に合わせ、以下のような機能への拡張を検討しています。

・AI価格査定が算出した推定価格と周辺事例の重ね合わせ

・査定価格の根拠となる事例の選択・出力

・条件に応じた過去の価格推移の可視化

・販売期間や値下げ履歴を踏まえた事例の絞り込み

・間取り、階数、向き、駅距離、㎡単価などの実務条件による検索

これらの機能を通じて、買取再販事業者の仕入れ判断や社内稟議、仲介会社の査定説明などにおいて、価格の根拠を確認・説明しやすい環境の実現を目指します。

なお、法人向け「AI価格査定」への周辺事例マップ表示および上記の拡張機能は、現時点では提供前の予定機能です。

不動産取引では、価格の根拠となる情報が事業者側に偏り、売主や買主が提示された価格の妥当性を自ら確認することが難しい場面がありました。当社は今回、周辺事例のマップ表示機能を一般向けサイトで先行提供することで、住まいを売買する方が、周辺の価格や販売状況を自ら確認できる環境を整えました。今後は、同じデータを法人向けサービスにも拡張し、事業者が価格の根拠を示しながら説明し、生活者もその根拠を確認できる状態を目指します。当社は、AIとビッグデータの活用を通じて、不動産取引の透明性を高め、適正な価格での取引と不動産市場の活性化に貢献してまいります。

ドクターアセット（一般向け）：https://www.dr-asset.jp/listings/

AI価格査定サービス（法人向け）：https://www.estate-tech.co.jp/enterprise-services/ai-assessment/

当社では、AI価格査定エンジンと不動産データ基盤を、SaaS、ソリューション、API連携など複数の形態で提供しています。自社の業務に合う活用方法を知りたい、まずは特定の業務から試したいといったご相談も承っております。

当社は、AIとビッグデータを活用した不動産データの提供を強みとする不動産テック企業です。東京大学 大澤研究室との共同研究により開発した価格推定エンジンで、全国約5,000万件の不動産データを解析し、業界最高水準となるMER 2.93の推定精度を実現しています。査定・仕入れ・稟議・担保評価まで、不動産取引に関わる意思決定をデータで支えることで、取引の透明化と、すべての人に平等な資産形成の機会が開かれた社会の実現を目指しています。

会社名：エステートテクノロジーズ株式会社

代表者：代表取締役CEO　澤 博史

所在地：〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷5-21-6 プラザF1ビル 9階

設立：2019年3月13日

資本金：699,800,150円

事業内容：ビッグデータ、AI技術を用いた不動産仲介・開発、IT技術と不動産ノウハウを用いた情報システムの設計、開発、コンサルティング

コーポレートサイト：https://www.estate-tech.co.jp/