坪山商业悬念落地：华润来了，“万象城”却没来？

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（来源：深圳房产在线）

传了6年，华润签下坪山20年：来的可能不是“第三座万象城”

传了6年，坪山中心区那块地终于有主了。

深圳交易集团官网的定标公示写得很克制：坪山区G12202-0089号宗地商业项目运营服务，中标方润欣商业管理（深圳）有限公司，华润集团旗下商业管理平台。商业定位及提资服务费350万元，服务期从图纸阶段一路覆盖到购物中心开业后的20年。公示期已在10月14日结束。

消息传开后，坪山人的第一反应几乎是一致的：“第三座万象城，总算来了。”

但先别急着把那三个字刻上去。华润签下的这份合同，比“又一个商场”要重得多。

01

华润买的不是运营权，是一张“改图纸”的票

公示里有一个大多数人一眼扫过的细节：服务期被切成三段。第一段是“商业定位及商业提资服务”，从合同签订起，一直管到项目竣工验收备案；第二段是竣工到开业的筹备期；第三段才是开业后20年的运营期。

翻译一下：华润不是在楼盖好之后才进来招商，而是在画图的人还没定稿的时候就进场了。

动线怎么走、铺位怎么切、机电预留留多少、餐饮落位有没有燃气和排烟条件——全部按未来招商和运营的逻辑往回倒推。购物中心最常见的死法，从来不是招商团队不努力，而是楼封顶了才发现柱网改不动、层高不够用、想进的品牌进不来。坪山这块地，把运营方前置到了混凝土浇筑之前。

对于一个第一次拥有城市级商业综合体的城区来说，这个起手式，比签下任何一个品牌都关键。

02

坪山的尴尬：工业跑赢了全市，消费还在等一个入口

坪山不缺底子。

2025年，坪山GDP1602.89亿元，增速10.5%；规上工业增加值增长15.9%；社零总额270.37亿元，增长10.2%。“十四五”五年，GDP年均增速12.6%，总量翻了一番。规上工业总产值早已突破6000亿元，“智能车、创新药、中国芯”三条产业链养出了一批收入稳定的产业人口。

但商业这一头，账面对不上。

坪山目前真正叫得上名字的大型购物中心，主要还是益田假日世界和龙坪天虹。益田假日世界8.6万平方米，2017年开业，2025年全年销售同比增长13%、客流增长12%，区域首店占比仍在90%以上——一家商场扛了坪山消费门面将近十年。但“社区级”和“城市级”之间，隔着一道很难靠存量项目填平的沟：前者解决的是“楼下有没有”，后者回答的是“周末值不值得专门去一趟”。

G12202-0089号宗地，恰好卡在这道沟上。坪山大道与兰竹西路交汇处西南侧，夹在地铁14号线坪山广场站和坪山中心站之间，坪山中心公园、文化聚落、体育聚落全部在步行半径内。地块2025年1月由坪山智峰以5.32亿元竞得，楼面单价5293.53元/平方米，项目总投资约20.8亿元。按经营口径，集中商业约9万平方米，街区商业约3万平方米，整体商业规模超过12万平方米。

官方给它的定位是“东部轻奢级商业中心”，设计理念叫“碧水伴山行，万象一城景”，目标是东部消费旗舰。不做一个孤立的盒子，而是把中心公园、商业体、体育聚落和文化聚落串成一条连续的公共动线。

03

“第三座万象城”是个误会，但误会本身说明了一件事

市场最热衷追问的，永远是它到底叫万象城、万象汇，还是万象天地。

坪山项目最早被媒体和居民冠上“深圳第三座万象城”的名号，是因为罗湖万象城和深圳湾万象城立在那里，坪山人自然希望家门口那一座，名字里也带“城”。但官方口径从头到尾没有用过这三个字。

华润的产品线有清晰的等级分野：M1重奢对应万象城，M2轻奢对应万象天地/轻奢万象城，M3、M4中档定位对应万象汇。坪山官方给的“轻奢级”，恰好卡在重奢和普通区域型商业之间。2023年项目动工时，商业部分的表述已经从“坪山万象城”调整为“坪山万象商业”——如果确定是重奢万象城，华润的宣传术语通常会从一而终，中途改口往往意味着产品线另有安排。业内一个被反复引用的判断是：万象汇或是大概率，成为重奢万象城的可能性不大。

叫不叫万象城，对坪山人来说没那么要紧。真正要紧的是另一件事：华润到底会不会把东部当一回事。 过去深圳的商业重心一路向西，南山、宝安、前海轮番上桌，东部能拿得出手的城市级商业体屈指可数。坪山这个项目如果只做成一个社区Mall的plus版，对区域消费格局不会产生结构性影响；但如果华润愿意把它在其他城市验证过的“公园+商业+公共空间”的打法认真搬过来，坪山中心区第一次有了和龙岗中心城、大运片区争夺东部消费留存率的筹码。

04

旧改走了几年没走通，净地出让把节奏抢回来了

这个项目最值得写进案例库的，可能不是商业本身，而是它抵达的方式。

坪山万象最早寄托在两个旧改单元上：中心公园东片区和坪山万象城市更新单元。前者一期因规划未获批复而失效，后者的有效期从2026年3月顺延到了2027年3月。立项、谈判、拆迁，每一步都是变量。按最早的剧本，2025年这座商场就该开门——到2026年10月，才刚把运营方定下来。

转折出现在土地路径的切换。2025年1月，区属平台以净地方式拿下G12202-0089，地块平整后直接具备开工条件。2026年1月5日，“坪山万象”出现在深圳当年222个集中开工重点项目名单中，总投资约20.8亿元。比起旧改的长周期，净地出让把不确定性压到了最低，路径干脆得多。

出让条件写得很清楚：4年内竣工，取得竣工备案后18个月内开业。 节奏顺利的话，2029年前后，坪山中心区会多出一个真正意义上的城市级商业体。目前土石方、基坑支护、桩基础、项目设计、地铁监测等招标正在陆续推进。

05

2029年的坪山，要回答的不是“有没有万象”

润欣的公示期已经结束，合同生效只是时间问题。但这座商场真正的考验，不在合同里，在2029年坪山人的脚上。

坪山不是没有消费。社零增速10.2%跑赢全市大盘，凤凰安荟邻、潮悦荟、佳华·佳漾里在2025年相继开业，社区级商业的底子在变厚。但一座12万平方米的城市级商业体要跑起来，靠的不是“楼下顺便逛逛”，是坪山人在周末下午愿意把原本花在福田、南山或者龙岗中心城的那一顿饭、那一场电影、那一个下午，留在自己家门口。

华润愿意签20年，赌的不是情怀，是坪山被产业数据填实的消费基本盘。至于门头上最终写的是万象城、万象汇，还是华润在东部憋的新物种，让官方慢慢揭盖。

有一件事已经不需要猜：操盘方是华润，运营期20年，而且从图纸阶段就进场了。 对坪山来说，这比一个名字实在得多。

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